在樓市政策保持連續(xù)穩(wěn)定的主基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，市場分化明顯。為立足生存，房企紛紛提出沖刺千億的目標(biāo)或進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
在去年8月完成企業(yè)更名后，老牌粵派房企雅居樂又在今年宣布將向“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)并行”的架構(gòu)調(diào)整。在官方規(guī)劃中，未來三到五年，四項新產(chǎn)業(yè)要占到集團(tuán)利潤總額的50%。同時，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)能在2019年實現(xiàn)千億銷售額。
在多元化轉(zhuǎn)型的同時做大房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，雅居樂該如何去實現(xiàn)這個目標(biāo)？近日，被譽(yù)為“雅居樂財務(wù)和投資掌門人”——雅居樂集團(tuán)副總裁潘智勇接受新華網(wǎng)專訪，針對集團(tuán)的多元化戰(zhàn)略，運(yùn)營管理，產(chǎn)業(yè)布局，財務(wù)管理，資本運(yùn)作及社會責(zé)任等方面做了詳細(xì)闡述。
穩(wěn)健運(yùn)營沖刺千億
據(jù)雅居樂集團(tuán)發(fā)布的最新公告顯示，截至2017年10月31日，雅居樂2017年的累積預(yù)售金額為人民幣636億元，同比上升36.9%；累積預(yù)售建筑面積為529.89萬平方米，同比上升12.1%；平均預(yù)售價12,002元/平方米，同比上升22.2%。
按全年650億銷售目標(biāo)計算，截至2017年10月31日，雅居樂已完成全年銷售目標(biāo)的98%，按此速度雅居樂今年超額完成目標(biāo)將毫無懸念。
“千億也是我們的發(fā)展目標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)是長期存在發(fā)展機(jī)遇的，我們由此制定了未來發(fā)展的3年規(guī)劃。”潘智勇表示，穩(wěn)健運(yùn)營，打造百年老店是雅居樂一貫秉持的目標(biāo)。在未來發(fā)展的3年規(guī)劃中，物業(yè)發(fā)展仍然是公司的主要收入來源。“接下來，公司在穩(wěn)健的20%-30%的增速下，預(yù)計2-3年內(nèi)將實現(xiàn)千億目標(biāo)，當(dāng)然這個目標(biāo)不排除會提前突破。”
為順利達(dá)成目標(biāo)，潘智勇透露將通過“五個加強(qiáng)”來夯實千億銷售的基礎(chǔ)。
一是加強(qiáng)土地儲備。公司配合未來發(fā)展所需，繼續(xù)采用策略性的土地擴(kuò)充計劃來優(yōu)化土地儲備。今年以來新增土地528多萬平米，貨值約1000億，主要分布在粵港澳大灣區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域；二是加強(qiáng)創(chuàng)新業(yè)態(tài)。今年會在長租物業(yè)、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、城市更新方面開展研究和實踐，在廣州、西安、河南省等地陸續(xù)有項目落地，產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)方面預(yù)計有2-3個項目落地，城市更新方面預(yù)計有5-8個項目落地；三是加強(qiáng)機(jī)制激勵。我們在地產(chǎn)集團(tuán)推進(jìn)“共享未來”計劃，實施合伙人跟投制度，將項目運(yùn)營效益與員工個人收益直接掛鉤，實現(xiàn)員工與企業(yè)的收益共享；四是加強(qiáng)人才儲備。今年巡回全國知名高校進(jìn)行招聘，推出“將才計劃”，培育人才，建設(shè)專才梯隊；五是加強(qiáng)運(yùn)營管理。在保證質(zhì)量、堅持品質(zhì)的前提下，適當(dāng)提前開發(fā)節(jié)點(diǎn)，加快周轉(zhuǎn)速度，一類城市周轉(zhuǎn)速度提升至12個月，二類城市周轉(zhuǎn)速度提升至9-10個月。
對于未來的房地產(chǎn)市場，潘智勇還是比較樂觀。他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場發(fā)展受長周期和短周期綜合影響，長周期的變化主要取決于人口增減及流動，短周期的變化主要取決于各種政策措施的調(diào)整。結(jié)合中國目前的發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化還在進(jìn)行當(dāng)中，中國的房地產(chǎn)市場還是能夠持續(xù)健康發(fā)展的。
以人為本的多元化
今年上半年，雅居樂發(fā)布了全新的企業(yè)品牌形象，新品牌就是一個中文“人”字的藝術(shù)化體現(xiàn)。將“以人為本”作為全新品牌形象的核心概念，為多元的人提供多元的生活模式。雅居樂新品牌形象中的三片綠色花瓣，不單意味著平衡、自然、再生，同時也代表了雅居樂、合作伙伴、住戶之間三位一體的密切關(guān)系。
潘智勇稱，隨著公司品牌形象的全新升級，公司的多元化業(yè)務(wù)也是正式落地，目前公司除主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)外，還有雅生活、環(huán)保、教育、建設(shè)等多元產(chǎn)業(yè)板塊。
在環(huán)保方面，雅居樂已投資10多億，擁有超過20多家工廠，注重水務(wù)治理、土壤修復(fù)、危險廢棄物處理等領(lǐng)域，在全國形成六大區(qū)域布局。雅居樂環(huán)保集團(tuán)還搭建了科研、投資、運(yùn)營三大平臺，主要發(fā)展方向集中在環(huán)境修復(fù)、危廢處理、水務(wù)管理等三大業(yè)務(wù)板塊，業(yè)務(wù)范圍幾乎涵蓋除大氣外所有的污染防治和資源再生利用。
在教育方面，圍繞幼教、K12、國際教育、高職教育、社區(qū)教育、在線教育等六大業(yè)態(tài)板塊并行發(fā)展。目前我們在40多個城市投資10個億，擁有超過60個學(xué)校，有10萬名學(xué)生在雅居樂教育體系中接受教育。
為了讓業(yè)務(wù)更加多元化，雅居樂集團(tuán)推出了雅生活業(yè)務(wù)板塊并分拆上市。
潘智勇認(rèn)為，物業(yè)管理本身是房地產(chǎn)衍生的一個業(yè)務(wù)，維系與業(yè)主的關(guān)系非常重要，這是必須要面對的。目前物業(yè)管理的需求很大，要求越來越高，業(yè)務(wù)增值空間很大，從商業(yè)角度來看值得做，也必須做；堅持“以人為本”，就必須不斷滿足住戶的要求，不能回避；互聯(lián)網(wǎng)、智能技術(shù)的運(yùn)用，進(jìn)一步催生了巨大商機(jī)，社區(qū)內(nèi)的銷售、金融、養(yǎng)老業(yè)務(wù)可以得到并行發(fā)展。
雅居樂經(jīng)歷了25年的發(fā)展，開發(fā)的物業(yè)有100萬住戶，管理面積近8000多萬平米，并且由雅居樂自行開發(fā)的生活服務(wù)平臺【雅管家】的使用者已經(jīng)達(dá)到數(shù)十萬，在這種情況下完全可以將雅生活推向資本市場募集資金，同時借上市進(jìn)一步提升我們的管理水平。“目前我們已經(jīng)啟動了上市進(jìn)程，符合我們的判斷，預(yù)期上市進(jìn)程將繼續(xù)順利推進(jìn)。”潘智勇透露。
在他看來，雅居樂多元化戰(zhàn)略會在追求穩(wěn)健發(fā)展的基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)的理念來進(jìn)行發(fā)展。
投融資與管理技巧
作為一個綜合發(fā)展的集團(tuán)，以投資來推動新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，對風(fēng)險的把控是非常關(guān)鍵。作為分管雅居樂集團(tuán)投資的負(fù)責(zé)人，潘智勇對此更有發(fā)言權(quán)。他總結(jié)出，雅居樂的整體投資策略可以概括為5個1的原則：一個理念，一個原則，一套體系，一支隊伍，一個效果。
一個理念是：有效投資，合理回報，風(fēng)險可控。看準(zhǔn)一個做一個，做一個成功一個；回報合理，投資需要達(dá)到行業(yè)平均收益水平以上；一個原則是：有所為有所不為。堅守目前已有的五大產(chǎn)業(yè)板塊，做實做深做細(xì)；一套體系是：雅居樂投資新規(guī)則；一支隊伍是：內(nèi)部培養(yǎng)，外部精英（過五百人投資隊伍）；一個效果是：達(dá)到風(fēng)險可控，回報合理。
眾所周知，資金是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。在融資方面，雅居樂主要是從兩方面確保資金的：緊抓銷售回款：銷售回款率每年達(dá)到90%。多渠道的融資：全渠道、全方式、全球化的融資。此外，還有直接融資和間接融資相結(jié)合、境內(nèi)外和本外幣相結(jié)合、長期融資和短期融資相結(jié)合、傳統(tǒng)和創(chuàng)新相結(jié)合這四個舉措，促進(jìn)融資均衡發(fā)展。
而在財務(wù)、成本的管理方面，潘智勇表示，雅居樂在多年的發(fā)展中，財務(wù)管理主要是有四個戰(zhàn)略角色：發(fā)揮規(guī)劃職能（財務(wù)戰(zhàn)略的設(shè)計師）、發(fā)揮決策職能（企業(yè)經(jīng)營的總參謀）、發(fā)揮保障職能（業(yè)務(wù)發(fā)展的后勤部）、發(fā)揮督導(dǎo)職能（風(fēng)險防控的指戰(zhàn)員）。
從雅居樂集團(tuán)半年報的財務(wù)狀況數(shù)據(jù)可以看出，整體狀況良好。銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用占簽約額的比例從2016年的7%下降到上半年的4%；加權(quán)平均利息成本從2016年的7.64%下降到上半年的6.35%。資產(chǎn)負(fù)債率69%，低于同行業(yè)平均水平；現(xiàn)金293億元，上升31%；凈債比0.51，維持在同業(yè)低位。
關(guān)于財務(wù)管理指導(dǎo)思想，潘智勇給出的答案是：服務(wù)集團(tuán)戰(zhàn)略，提效率、強(qiáng)管理、控風(fēng)險，確保財務(wù)合規(guī)、穩(wěn)健運(yùn)行。主要有四項舉措：
一是現(xiàn)金大集中，堅持現(xiàn)金為王思路，對全集團(tuán)資金進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)度，確保在任何時點(diǎn)現(xiàn)金占總資產(chǎn)比例均超過10%；二是負(fù)債控規(guī)模，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r維持適中的負(fù)債規(guī)模，確保資產(chǎn)負(fù)債率不超過75%，凈債比不超過1.2；三是成本強(qiáng)約束，嚴(yán)控超預(yù)算行為；四是管理精細(xì)化。
取之社會回報社會
“在發(fā)展企業(yè)的同時，我們一手抓運(yùn)營，一手抓社會公益事業(yè)。”潘智勇介紹，雅居樂目前已經(jīng)是超過1500億的資產(chǎn)，每年納稅過百億，擁有16000多員工的大型民營企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)一直秉承“取之于社會，用之于社會”的公益理念，專注公司發(fā)展的同時，全心全意承擔(dān)社會責(zé)任，積極回饋社會。
成立25年來，雅居樂集團(tuán)及其大股東陳氏家族慈善捐贈累計超14億元。我們心系社會，不遺余力，如汶川地震時第一時間馳援災(zāi)區(qū)，捐款1.55億；先后成立了“廣東省雅居樂公益基金會”、“雅居樂教育基金會”等多個基金，僅在教育方面的單項捐贈就達(dá)到5億；另外在醫(yī)療、文化方面均有捐助，如對中山三鄉(xiāng)醫(yī)院、廣州中山一院等的捐助。集團(tuán)多次獲得國家民政部頒發(fā)的最高慈善獎項“中華慈善獎”等多個慈善獎項，董事局主席兼總裁陳卓林先生也連續(xù)8年進(jìn)入胡潤慈善榜，獲得社會各界的廣泛認(rèn)可。
值得注意的是，雅居樂集團(tuán)一直以來對教育與助學(xué)、鼓勵員工參與小區(qū)服務(wù)等一直不遺余力。于國內(nèi)，已多年向來自清華大學(xué)、湖南大學(xué)、天津大學(xué)及同濟(jì)大學(xué)等學(xué)校的學(xué)生頒發(fā)“雅居樂地產(chǎn)獎/助學(xué)金”，并透過“雅居樂青海獎教助學(xué)金”向教師及學(xué)生發(fā)放助學(xué)金。
潘智勇表示，未來集團(tuán)將繼續(xù)對社會慈善盡心盡力，透過慈善捐款，積極支持社會組織不同范疇的慈善工作，并鼓勵更多雅居樂員工參與義工工作。同時，在員工內(nèi)部設(shè)立互助基金，在員工內(nèi)部推行公益，對員工中的困難家庭，重大疾病等情況進(jìn)行資助，幫助員工度過難關(guān)。
在談到房地產(chǎn)主業(yè)時，他認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過這么多年的發(fā)展，已進(jìn)入成熟平穩(wěn)發(fā)展期。房子是用來住的不是用來炒的，也揭示了住房的本質(zhì)，為下一步開發(fā)商開發(fā)、運(yùn)營、管理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)指明了發(fā)展方向，提供了指導(dǎo)方針。
在國家政策的主導(dǎo)下，房子產(chǎn)市場也將會越來越平穩(wěn)，越來越健康。“作為開發(fā)商，雅居樂也會積極配合落實。”潘智勇說。
他同時表示，為響應(yīng)政策號召，綜合雅居樂的資源、經(jīng)驗和優(yōu)勢，在做好傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的時候，也會組建團(tuán)隊積極研究進(jìn)入長租公寓、租售并舉產(chǎn)品市場，促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展。
